Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 3 kwietnia 2025 r. wydał istotny wyrok w polskiej sprawie dotyczącej sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne (sprawa C-213/24). Wyrok ma kluczowe znaczenie dla osób powierzających sprzedaż profesjonalnemu przedsiębiorcy oraz dla małżonków sprzedających grunty należące do majątku wspólnego.
- CZEGO DOTYCZYŁA SPRAWA?
W omawianym wyroku TSUE odniósł się do sprawy małżonków, którzy otrzymali grunty rolne od rodziców jednego z nich. Grunty te weszły do wspólnego majątku małżonków i nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Wiele lat później małżonkowie postanowili dokonać sprzedaży tych gruntów, przy czym przygotowanie transakcji zlecili w całości profesjonaliście w celu uzyskania jak najlepszej ceny. Zleceniobiorca zobowiązał się do wykonania szeregu czynności, w tym:
- dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki, a w związku z tym podjął także niezbędne działania w celu dokonania zmiany wpisów w rejestrze gruntów i w księgach wieczystych,
- zmienił przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane),
- uzbroił nieruchomości w media,
- przeprowadził reklamę wśród potencjalnych nabywców,
- przygotował dokumenty niezbędne do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży działek ich nabywcom.
Problem powstał, gdy urząd skarbowy uznał, iż małżonkowie sprzedali grunty działając jako podatnicy VAT, tj. że podjęte przez nich czynności polegające na zawarciu umowy z profesjonalnym przedsiębiorcą stanowią działalność gospodarczą, a tym samym transakcja sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. Zdaniem fiskusa opisane działania zmierzające do uzyskania jak najlepszej ceny wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Ten nie rozwiązał sporu, lecz skierował do TSUE pytania: po pierwsze – czy powierzenie przygotowania transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy w celu uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej, po drugie zaś – czy małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej można uznać za jednego podatnika VAT.
- CO ORZEKŁ TSUE?
W ocenie TSUE na oba pytania należy odpowiedzieć twierdząco.
Oznacza to, że osoba, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, polegające na uatrakcyjnieniu nieruchomości (takie jak np. podział działek, uzbrojenie, zmiana przeznaczenia na budowlane), może zostać uznana za podatnika VAT.
I choć nie każdy zgodzi się z taką argumentacją, to powyższe stanowisko trudno uznać za szczególnie zaskakujące. Jednakże kwestia dopuszczenia przez TSUE możliwości uznania małżonków za jednego podatnika VAT wydaje się być rewolucyjna.
Jak bowiem wynika z uzasadnienia wyroku, jeżeli w ramach sprzedaży małżonkowie działali wspólnie wobec osób trzecich (nabywców i organów publicznych) oraz osób z zewnątrz (tj. oboje zawarli umowę z pełnomocnikiem, wspólnie zwrócili się do władz lokalnych o ustanowienie służebności gruntowej w celu uzyskania dostępu do działek), to nie ma przeszkód, by uznać ich za jednego podatnika VAT.
- KONSEKWENCJE WYROKU
Podejście TSUE jest całkowitą nowością, dotychczas bowiem każdy z małżonków był uznawany odrębnie za podatnika VAT (rozliczenie „po połowie”), ewentualnie dopuszczano rozliczenie sprzedaży przez jednego małżonka w całości. Orzeczenie to rodzi dalsze wątpliwości, a także stawia wyzwania przed ustawodawcą i organami podatkowymi.
Po pierwsze wydaje się, że konsekwencją omawianego wyroku może być przede wszystkim nowelizacja ustawy o VAT, a w praktyce także zmiana systemów, na których działa fiskus, gdyż na ten moment rejestracja dwóch osób jako jednego podatnika (ze wspólnym numerem NIP) nie jest w ogóle możliwa. Na razie nie ma jednak żadnych sygnałów ze strony Ministerstwa Finansów w tym zakresie.
Co więcej, wyrok TSUE stanowi istotny argument dla organów podatkowych, które domagają się zapłaty VAT od sprzedaży działek z majątku prywatnego. Kwestia ta jest od dłuższego czasu przedmiotem licznych sporów z podatnikami, a najnowsze orzeczenie TSUE tylko potwierdza niekorzystne dla sprzedawców stanowisko skarbówki.
Nasuwa się również pytanie, co z rozliczeniem transakcji, które miały miejsce w przeszłości. Czy fiskus będzie żądał zapłaty VAT od tych transakcji, w tym wstecznej rejestracji do VAT i złożenia JPK? Czy może podatnikom zostanie „odpuszczona” korekta rozliczeń? Na ten moment trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. W tej sytuacji oczekuje się, że Ministerstwo Finansów zajmie stanowisko, które rozwieje przynajmniej niektóre wątpliwości, a być może także doprecyzuje kryteria oceny pozwalające ustalić, w których sytuacjach małżonkowie działają jako jeden podatnik VAT.
Warto nadmienić, że powyższe kwestie nie dotyczą jedynie małżonków dokonujących sprzedaży wspólnej nieruchomości, ale wszystkich osób sprzedających nieruchomość poza działalnością gospodarczą (jeśli korzystają z pomocy profesjonalistów przy przeprowadzeniu transakcji), a także nabywców, a nawet ewentualnych kontrahentów (np. podmiotów korzystających ze służebności na działkach należących do małżonków, dzierżawiących od nich grunty pod reklamę, czy też wynajmujących nieruchomości stanowiące współwłasność małżonków). W świetle omawianego wyroku może pojawić się bowiem wątpliwość co do możliwości odliczenia VAT przez te podmioty, jeżeli fakturę wystawia tylko jeden małżonek, lub gdy małżonkowie wystawiają dwie faktury „po połowie”.
Jeżeli chcieliby Państwo ocenić wpływ orzeczenia TSUE na swoje rozliczenia – zapraszamy do kontaktu.
