Jeśli masz fundację rodzinną albo dopiero planujesz ją założyć, być może zastanawiasz się, czy może ona legalnie wynajmować nieruchomości na krótki termin np. na doby lub weekendy, a do tego nie płacić podatku dochodowego (CIT) z tytułu najmu. Odpowiedź nie jest tak oczywista, jak mogłoby się wydawać.
Czego dowiesz się z artykułu?
Czy fundacja rodzinna może wynajmować mieszkania na krótki termin bez płacenia podatku CIT?
Fundacja rodzinna może wynajmować mieszkania na doby lub tygodnie bez podatku CIT, jeśli najem nie obejmuje usług hotelarskich, takich jak sprzątanie czy wyżywienie, zgodnie z przepisami i orzeczeniami sądów.
Jakie warunki musi spełnić fundacja rodzinna, aby skorzystać ze zwolnienia z CIT przy najmie krótkoterminowym?
Nieruchomości muszą być wynajmowane osobom trzecim, a nie rodzinie czy spółce fundatora, a fundacja nie może oferować usług dodatkowych, takich jak rezerwacje czy obsługa gości, aby uniknąć uznania za działalność hotelarską.
Co grozi fundacji rodzinnej, jeśli najem krótkoterminowy zostanie uznany za działalność hotelarską?
Jeśli fundacja prowadzi działalność przypominającą hotelarską, np. oferuje sprzątanie lub śniadania, może stracić zwolnienie z CIT i zapłacić podatek w wysokości 25%.
Jak orzeczenia sądów wpływają na możliwość korzystania ze zwolnienia z CIT przy najmie krótkoterminowym?
Sądy, m.in. WSA w Gdańsku i Wrocławiu, uznały, że najem krótkoterminowy to nadal najem, co pozwala fundacjom rodzinnym korzystać ze zwolnienia z CIT, o ile nie świadczą usług hotelarskich.
Jak uniknąć ryzyka podatkowego przy najmie krótkoterminowym w fundacji rodzinnej?
Upewnij się, że fundacja wynajmuje nieruchomości tylko na cele mieszkaniowe, nie oferuje usług dodatkowych i nie zarządza rezerwacjami samodzielnie, aby zachować zwolnienie z CIT.
Co mówi ustawa?
Przepisy ustawy o fundacji rodzinnej pozwalają na czerpanie dochodów z najmu, dzierżawy oraz szeroko pojętego udostępniania mienia. Tego typu działalność — o ile mieści się w ustawowych granicach — może korzystać ze zwolnienia z CIT.
Przykładowo: jeśli fundacja wynajmuje lokal osobom trzecim na okres tygodnia czy dwóch nie oferując usług dodatkowych to teoretycznie powinna móc skorzystać ze zwolnienia.
Jednakże, polskie prawo nie różnicuje pojęcia najmu oraz najmu krótkoterminowego i właśnie ten case stał się źródłem wielu nieporozumień z urzędami skarbowymi.
A co na to skarbówka?
Fiskus niejednokrotnie sugeruje, że wynajem lokalu na kilka dni nie jest typowym najmem, ale formą działalności zbliżoną do usług hotelarskich. A to zmienia podatkowe zasady gry.
Jeżeli najem ten nie mieści się w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej to przychód z takiej działalności podlega opodatkowaniu 25% CIT.
Zatem, może wystąpić realne ryzyko podatkowe, zwłaszcza jeśli fundacja sama zajmuje się obsługą gości, przyjmuje rezerwacje, oferuje dodatkowe usługi czy działa na platformach typu Booking.
Co mówią sądy?
Tu dobra wiadomość: wojewódzkie sądy administracyjne nie zgadzają się z fiskusem. W kilku wyrokach z 2024 i 2025 roku (m.in. WSA we Wrocławiu i Gdańsku), sądy uznały, że:
- najem krótkoterminowy to nadal najem, nawet jeśli trwa tylko kilka dni,
- przepisy nie zawężają tego pojęcia, więc nie ma podstaw, by odmawiać zwolnienia z CIT,
- fundacja rodzinna może wynajmować mieszkania na doby, jeśli nie prowadzi działalności typowo hotelarskiej (np. z recepcją, sprzątaniem, śniadaniami).
WSA w Gdańsku (wyrok z 19.06.2024 r., sygn. I SA/Gd 219/24) uznał, że prawo nie różnicuje najmu ze względu na długość, a więc także najem krótkoterminowy może korzystać ze zwolnienia podatkowego, o ile nie przyjmuje cech działalności hotelarskiej.
„W ocenie Sądu brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali.”
Kiedy najem w fundacji jest bezpieczny?
Wątpliwości pojawiają się wtedy, gdy fundacja nie tylko wynajmuje mieszkanie, ale też aktywnie uczestniczy w obsłudze klienta, np. oferuje sprzątanie, śniadania czy rezerwacje przez Booking. Gdzie zatem kończy się najem, a zaczyna usługa?
Zwolnienie z CIT najpewniej przysługuje, jeśli spełniasz następujące warunki:
- wynajmujesz nieruchomości osobom trzecim, a nie sobie, rodzinie ani swojej spółce,
- nie oferujesz usług hotelarskich (np. recepcji, wyżywienia),
- fundacja nie prowadzi samodzielnie działalności operacyjnej (czyli nie zarządza rezerwacjami, obsługą itd.).
Kiedy musisz uważać?
Zwolnienie z CIT nie obowiązuje, jeśli:
- wynajmujesz nieruchomość swojej spółce – 19% CIT,
- wynajmujesz nieruchomość beneficjentowi – 15% CIT,
- fundacja świadczy dodatkowe usługi – 25% CIT.
Co możesz zrobić już teraz?
- Przyjrzyj się dokładnie, komu i w jaki sposób fundacja wynajmuje nieruchomości (osobom trzecim, spółce, beneficjentowi)?
- Zastanów się, czy sposób działania fundacji nie nosi cech działalności hotelarskiej (rezerwacje, obsługa gości, dodatkowe usługi)?
- Zastanów się nad współpracą z operatorem najmu (firmą zewnętrzną), który przejmie obsługę (fundacja pozostanie tylko wynajmującym).
- Zabezpiecz się przed ryzykiem podatkowym występując o indywidualną interpretację, która uchroni Cię przed fiskusem.
Dlaczego warto wystąpić o interpretację?
Stanowiska organów podatkowych w zakresie najmu krótkoterminowego przez fundacje rodzinne są nadal rozbieżne, a wiele zależy od detali, tj. zakresu usług, powiązań osobowych, charakteru najmu. Właśnie dlatego coraz więcej fundatorów decyduje się na formalne zabezpieczenie swoich działań.
Indywidualna interpretacja to:
- pewność, że sposób działania fundacji nie narusza przepisów,
- uniknięcie ryzyka zakwestionowania zwolnienia z CIT przez urząd skarbowy,
- dokument, który chroni Cię przed konsekwencjami podatkowymi.
Jak możemy Ci pomóc?
U nas otrzymasz nie tylko profesjonalnie przygotowaną interpretację indywidualną, ale też konkretne wskazówki jak zoptymalizować model najmu i uniknąć 25% CIT. Pomożemy Ci dobrać najbezpieczniejszy model działania, który ograniczy ryzyko podatkowe i da realną ochronę prawną.
